Descubra todo sobre el contrato de arras y señal en este artículo informativo. Nuestra abogada especialista en Derecho Inmobiliario, Mar Berenguer Mollón, responde a preguntas clave: ¿Es necesario pagar una señal antes de firmar el contrato de arras? ¿Qué implica un contrato de arras? ¿Cuánto dinero se entrega al firmar? ¿Cuál es el plazo para firmar la escritura? Aspectos importantes a revisar antes de firmar y qué debe considerar un abogado especializado.

1. ¿Es necesario pagar una señal antes de firmar el contrato de arras? La señal es un pago inicial, generalmente hasta un uno por ciento (1%) del precio total de la propiedad, que se realiza para retirarla del mercado y comenzar los trámites de compra. Aunque la cantidad entregada suele considerarse como arras penitenciales, lo que implica que podrías perderla si decides no continuar con la compra después de obtener más información sobre la propiedad, es importante tener en cuenta que suelen firmarse con prisa y sin conocer completamente el inmueble.
2. ¿Qué es un contrato de arras? El contrato de arras es un acuerdo previo a la escritura pública de compraventa entre el comprador y el vendedor. Las arras actúan además como una garantía financiera en caso de incumplimiento de alguna de las partes. Si el comprador se retracta injustificadamente, el vendedor puede retener las arras como compensación por el incumplimiento. Del mismo modo, si el vendedor no cumple con las condiciones acordadas, el comprador puede reclamar hasta el doble de la devolución de las arras como compensación, según el artículo 1454 del Código Civil. En este contrato, el comprador entrega una cantidad, generalmente hasta el 10% del precio de la propiedad, como anticipo del precio total. También se establecen otras condiciones que ambas partes deben cumplir. El contrato de arras incluye información sobre el comprador, el vendedor, el inmueble, sus cargas y otros aspectos relevantes, el precio y el plazo para otorgar la escritura de compraventa.
3. ¿Cuánto dinero se entrega al firmar un contrato de arras? No existe una norma específica sobre las cantidades a entregar en un contrato de arras. Generalmente, se entrega hasta un uno por ciento (1%) en el contrato de señal y se completa hasta el diez por ciento (10%) en el contrato de arras. Sin embargo, estas cantidades pueden ampliarse según el acuerdo entre las partes. Es importante tener en cuenta las garantías de seguridad para el dinero entregado, especialmente en casos de precios elevados o compras con capital extranjero.
4. ¿Cuánto tiempo tienen las partes para firmar la escritura tras el contrato de arras? El plazo para escriturar después de firmar las arras puede pactarse entre las partes y no está determinado por ley. Sin embargo, es esencial controlar el tiempo y asegurarse de cumplir con el plazo fijado en el contrato. En caso de incumplimiento por alguna de las partes, existen consecuencias financieras, como la pérdida del dinero entregado por parte del comprador o la devolución duplicada por parte del vendedor.
5. ¿Qué aspectos se deben revisar antes de firmar un contrato de arras? Antes de firmar un contrato de arras, es recomendable dejar la redacción en manos de un abogado especializado contratado por el interesado. El abogado realizará un estudio detallado del inmueble, verificará la documentación registral, municipal y catastral, contactará con la comunidad de propietarios y solicitará la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Además, se asegurará de revisar las cláusulas del contrato de señal y arras, especialmente para proteger al comprador de posibles problemas futuros. Una peculiaridad en Cataluña, se recoge en el Código Civil Catalán, Artículo 621-49, y es la posibilidad de resolver el contrato sin penalizaciones en caso de que la compra se condicione a que el comprador consiga financiación y que finalmente el banco no le conceda hipoteca, o se la conceda pero en unas condiciones que no le son favorables.
6. ¿Por que es recomendable contratar un abogado antes de firmar un contrato de señal y de arras?Ni el intermediario inmobiliario ni el notario llevarán a cabo esta tarea, que es de gran interés tanto para el comprador como para el vendedor, pero normalmente, estos intereses no coinciden entre ambas partes, por eso cada una de ellas debe asesorarse por su cuenta, mirando por sus intereses, siendo generalmente el comprador es la parte más vulnerable.
7. ¿Qué aspectos debe tener en cuenta el abogado especialista en el contrato de señal y de arras? El abogado contratado por el comprador o vendedor verificará la documentación registral, municipal y catastral del inmueble que se está adquiriendo para asegurarse de que no existen incidencias. También se pondrá en contacto con la Comunidad de Propietarios y solicitará la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Es común que las viviendas antiguas no hayan pasado la ITE, pero es importante distinguir entre defectos menores, que podrían ser útiles para negociar un precio más bajo si somos compradores, y deficiencias graves que nos harían reconsiderar la compra. Además, el abogado verificará los expedientes de disciplina urbanística en caso de que la propiedad haya sufrido incendios, aluminosis, etc., así como los planos de la vivienda y la Licencia de Obras para asegurarse de que no existen construcciones como altillos o cobertizos susceptibles de demolición.

En resumen, debemos estar atentos para evitar sorpresas desagradables. En nuestro despacho, hemos tenido que modificar estatutos, obtener compensaciones y descuentos condicionando las arras. En una ocasión, un cliente quería comprar un piso en la cuarta planta de un edificio y el vendedor pretendía firmar arras y luego pedir una cantidad adicional por facilitar la llave del ascensor, cosaque finalmente evitamos. En otro caso, nos encontramos con un vendedor que quería llevarse los toldos y otros elementos que consideraba que no formaban parte de la propiedad. Todos estos casos se defendieron con éxito para el comprador gracias a una adecuada revisión y redacción del contrato de arras. Este paso sencillo evita muchos problemas futuros.

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