El Propietario ante el Inquilino Vulnerable por Separación o Divorcio en la Nueva Ley de la Vivienda.

I. Introducción: La Nueva Ley de Vivienda y su Impacto

La recién aprobada Ley de Vivienda, ha generado un amplio debate. Esta ley, aprobada por el Congreso de los Diputados el 27 de abril de 2023, trae consigo cambios sustanciales que afectan tanto a inquilinos como a propietarios, especialmente en situaciones de vulnerabilidad. Uno de los aspectos más polémicos, es el Propietario ante el Inquilino Vulnerable por Separación o Divorcio en la Nueva Ley de la Vivienda, como éste ha de afrontar los procesos de desahucio en escenarios de impago y ruptura familiar.

II. El Desahucio en la Nueva Ley: Procedimientos y Protección del Inquilino

Uno de los ejes centrales de la ley es la protección reforzada del inquilino en situaciones de vulnerabilidad. Esto es particularmente relevante en casos de desahucio por impago, donde el inquilino no puede hacer frente al alquiler debido a circunstancias como rupturas familiares.

La ley establece procedimientos detallados para estos casos, incluyendo la obligación del arrendador gran tenedor de verificar la situación de vulnerabilidad del inquilino antes de presentar la demanda de desahucio.

A. Procedimientos de Desahucio para Inquilinos Vulnerables

En la práctica, esto significa que un propietario gran tenedor que desea iniciar un proceso de desahucio por impago debe primero verificar si el inquilino se encuentra en una situación de vulnerabilidad. Esto puede incluir la presentación de informes sociales y, en su caso, la participación en procesos de mediación. La ley busca así proteger al inquilino de ser desalojado en función de su situación personal y económica.

B. Requisitos para los Propietarios en Casos de Desahucio

Para los propietarios, esto introduce una capa adicional de complejidad. Deben estar preparados para acreditar, en algunos casos, su condición de no ser «grandes tenedores» de propiedad (definidos como aquellos que poseen más de diez inmuebles o cinco, en la cidad de Barcelona). Además, deben estar dispuestos a sufrir retrasos en el proceso de desahucio, dado que la ley prioriza la evaluación de la vulnerabilidad del inquilino.

III. Impacto en el Mercado de Alquiler y Derechos del Propietario

La protección al inquilino vulnerable, aunque necesaria, plantea un problema significativo para los propietarios y tendrá un impacto negativo en el mercado de alquiler en su conjunto. Los propietarios, pueden verse disuadidos de alquilar sus propiedades debido a la complejidad y la longitud potencial de los procedimientos de desahucio. Esto podría conllevar a una disminución en la oferta de viviendas en alquiler y, en consecuencia, a un aumento en los precios.

IV. Vulnerabilidad del Inquilino y Casos de Ruptura Familiar

Un aspecto que merece especial atención es cómo la ley trata los casos de inquilinos que se vuelven vulnerables debido a una ruptura familiar. En tales escenarios, la ley proporciona una red de seguridad para el inquilino afectado, permitiéndole permanecer en la vivienda a pesar de las dificultades financieras. Esto representa un cambio significativo en la relación entre inquilino y propietario, poniendo un mayor énfasis en la situación personal del inquilino.

No obstante, hemos de tener en cuenta la posibilidad de que ante una ruptura de la pareja, sea por separación o divorcio, el Propietario se reserva la posibilidad de reclamar económicamente a ambos cónyuges, si es que los dos figuraban en el contrato en el momento de producirse el impago, con independencia de que uno de ellos ya no viva en el inmueble. Lo mismo sucede si uno de los cónyuges, aunque no viva en el piso, figura como avalista del contrato de arrendamiento.

Además, la Ley no puede obligar al arrendador a modificar los titulares del contrato de arrendamiento, por ser éste un elemento sustancial del contrato de arrendamiento sobre el que la Ley de Vivienda, no se pronuncia.

V. Equilibrio entre Protección y Derechos de Propiedad

El desafío clave que presenta la Ley de Vivienda es encontrar un equilibrio justo entre la protección de los inquilinos vulnerables y los derechos de los propietarios. Mientras que la intención de proteger a aquellos en situaciones difíciles es loable, es esencial también considerar los derechos de los propietarios, con especial referencia al de la propiedad privada, y el impacto de estas medidas proteccionistas en el mercado inmobiliario.

VI. Conclusiones

La nueva Ley de Vivienda marca un cambio significativo en la regulación del mercado de alquiler en España. Al proteger a los inquilinos vulnerables, especialmente en situaciones de ruptura familiar, la ley representa un avance en los derechos de los inquilinos. Sin embargo, también plantea un nuevo escenario en el que se incrementa el riesgo para los propietarios, lo que sin duda, tendrá implicaciones a largo plazo en el mercado de alquiler.

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