Introducción
La adquisición de una vivienda es una de las inversiones más importantes en la vida de una persona. Tanto particulares como profesionales se enfrentan a un desembolso significativo al comprar una vivienda. Pero en ocasiones, la propiedad adquirida puede tener defectos que no son visibles a simple vista durante las visitas previas a la compra. Estos defectos se conocen como vicios ocultos.
Los vicios ocultos en Cataluña
Según el Código Civil español, los vicios ocultos son los defectos no apreciables a simple vista que hacen que la vivienda adquirida sea inadecuada para su uso o disminuyan su valor. Sin embargo, en Cataluña, desde el 1 de enero de 2018, las compraventas de inmuebles se rigen por el Código Civil Catalán
En Cataluña, la expresión «vicios ocultos» hace referencia a la conformidad o disconformidad del bien con el contrato firmado. La conformidad implica que la vivienda sea adecuada para el uso habitual al que se destina. Si la disconformidad hace que la vivienda no sea adecuada para vivir en ella, el comprador tiene derecho a reclamar.
¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda?
Los vicios ocultos son defectos que no se pueden detectar a simple vista durante las visitas comerciales previas a la compra de una vivienda.
Estos defectos pueden hacer que la vivienda sea inhabitable o muy incómoda para vivir.
En caso de vicios ocultos, el comprador tiene derecho a reclamar una compensación económica al vendedor e incluso puede solicitar la resolución del contrato con indemnización por daños y perjuicios.
Características de los vicios ocultos
Para considerar un defecto como vicio oculto, deben cumplirse ciertas características:
- El defecto debe existir antes de la compra.
- El defecto no debe haber sido visible durante las visitas previas a la compra ni comunicado por el vendedor.
- El defecto debe ser grave.
- La ignorancia del vendedor sobre el defecto no es relevante, pero si el vendedor ocultó conscientemente defectos importantes, podría constituir un delito de estafa.
Tipos de vicios ocultos
Si bien no existe una lista exhaustiva de vicios ocultos, se pueden considerar vicio oculto los incumplimientos de las normas de habitabilidad que se recogen en el Decreto 141/2012 en Cataluña. Algunos ejemplos comunes son:
- Derramas extraordinarias aprobadas antes de la compraventa.
- Fugas de agua que provocan humedades y filtraciones.
- Problemas de cemento aluminoso.
- Presencia de termitas y plagas.
- Grietas considerables en muros y tabiques.
- Desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento.
- Defectos en soldados, pinturas, acabados y azulejos.
- Problemas en la red eléctrica y sistemas de iluminación.
- Preinstalaciones de obra que no permiten completar una instalación (aire acondicionado o calefacción).
- Problemas en las tuberías o colectores defectuosos.
- Limitaciones en el acceso a áreas comunes del edificio, como ascensores o terrazas.
- Ocupaciones.
Es importante tener en cuenta que no todos los problemas o molestias relacionados con la vivienda se consideran vicios ocultos. Por ejemplo, las disputas con vecinos ruidosos no se pueden reclamar como vicios ocultos, pero existen alternativas legales para abordar este tipo de situaciones.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar por vicios ocultos en Cataluña?
En el caso de Cataluña, el comprador tiene dos plazos para reclamar por vicios ocultos. El primer plazo es de dos años desde la adquisición de la vivienda para comunicar de forma documentada al vendedor la disconformidad y los defectos encontrados. El segundo plazo es de tres años desde la comunicación para ejercer acciones legales correspondientes.
¿Cómo reclamar por vicios ocultos de una vivienda ya pagada?
Cuando se enfrenta a vicios ocultos en una vivienda ya pagada, es necesario seguir ciertos pasos:
- Evaluar el daño con la ayuda de un abogado y un arquitecto para determinar el importe de los daños.
- Comunicar por escrito al vendedor la disconformidad con la vivienda y los vicios ocultos.
- Si el vendedor no acepta la reclamación o no se llega a un acuerdo, se puede iniciar un procedimiento legal .
El proceso legal puede durar aproximadamente seis meses hasta que se emita una sentencia, a menos que se llegue a un acuerdo antes. En cualquier momento del proceso, se puede buscar un acuerdo con la otra parte.
¿Cómo evitar los vicios ocultos?
Para evitar problemas de vicios ocultos al comprar una vivienda, es fundamental contar con profesionales que brinden asesoramiento. En nuestro despacho profesional, ofrecemos servicios que incluyen la verificación de cuestiones previas a la compra, el estudio de los contratos y escrituras, la revisión de antecedentes registrales y administrativos, y la posibilidad de contar con la visita de un arquitecto para evaluar posibles problemas. Nuestro objetivo es asegurar que la operación se lleve a cabo de manera exitosa y mantener informado al cliente en cada etapa del proceso.
Conclusión
La existencia de vicios ocultos en una vivienda puede suponer un problema significativo para los compradores. En Cataluña, es importante entender las características y plazos para reclamar por estos defectos. Contar con asesoramiento profesional y seguir los pasos adecuados puede ayudar a proteger los derechos del comprador y buscar una compensación justa.
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