Comprar una vivienda y descubrir poco después humedades, filtraciones o moho que no eran visibles antes de la compra puede dar lugar a una reclamación frente al vendedor.
Para reclamar vicios ocultos por humedades en Barcelona no basta con que el problema haya aparecido después de comprar el piso. Es necesario determinar si las humedades, o la causa que las provoca, ya existían en el momento de la compraventa y si se trataba de un defecto que el comprador desconocía y no podía razonablemente detectar.
Las humedades son especialmente problemáticas porque muchas veces el daño se manifiesta después de la compra, pero su origen es anterior: una impermeabilización defectuosa, filtraciones que aparecen cuando llueve, problemas de capilaridad, defectos bajo revestimientos o paredes que habían sido reparadas o pintadas antes de vender la vivienda.
En estos casos, es importante actuar desde que se descubre el problema. Determinar el origen de las humedades, conservar la prueba y revisar la documentación de la compraventa puede ser decisivo para saber si existe una reclamación frente al vendedor y qué puede exigírsele.
¿Las humedades pueden ser un vicio oculto?
Sí. Las humedades pueden constituir un vicio oculto cuando su causa ya existía al comprar la vivienda y el comprador no la conocía ni podía razonablemente detectarla.
Puede ocurrir, por ejemplo, con filtraciones que solo aparecen cuando llueve, problemas de impermeabilización, humedades por capilaridad o defectos situados detrás de revestimientos, falsos techos o muebles.
Lo importante no es únicamente cuándo aparece la mancha de humedad.
Una filtración puede manifestarse varios meses después de comprar el piso y proceder, sin embargo, de un problema que llevaba años afectando al inmueble. Del mismo modo, una humedad visible antes de la compra puede impedir que posteriormente se alegue que aquel concreto defecto estaba oculto.
Por eso, al reclamar vicios ocultos por humedades, una de las cuestiones fundamentales es determinar técnicamente cuál es el origen del problema y si era preexistente a la compraventa.
He comprado un piso con humedades ¿puedo reclamar?
Que las humedades aparezcan después de comprar una vivienda no significa automáticamente que el vendedor sea responsable.
Para valorar una reclamación hay que analizar, entre otras cuestiones:
- si las humedades o su causa existían antes de la compra;
- si eran visibles durante las visitas;
- si el comprador conocía el problema;
- qué información proporcionó el vendedor;
- si existían reparaciones anteriores;
- si el inmueble había sido pintado o reformado recientemente;
- cuándo comenzaron a manifestarse las humedades;
- y cuál es el origen y coste de reparación.
La Audiencia Provincial de Barcelona ha distinguido precisamente entre humedades que el comprador conocía o podía apreciar y otros defectos que permanecían ocultos al realizar la compraventa.
Por tanto, haber visitado la vivienda antes de comprarla no significa que el comprador deba detectar cualquier problema que exista en ella.
Una visita ordinaria permite apreciar los defectos visibles, pero no necesariamente una impermeabilización defectuosa, una filtración oculta o el verdadero origen de una humedad que aparentemente había sido reparada.
Humedades que aparecen después de comprar una vivienda
Uno de los problemas más frecuentes es que la vivienda aparentemente se encuentre en buen estado al comprarla y las humedades aparezcan semanas o meses después.
Esto puede suceder porque las filtraciones solo se producen en determinadas condiciones, porque el inmueble estuvo vacío, porque el problema había sido reparado superficialmente o porque las manchas habían sido cubiertas antes de la venta.
En estos casos hay que diferenciar entre la aparición de la humedad y la existencia de su causa.
Si un informe técnico determina, por ejemplo, que las filtraciones proceden de una impermeabilización deteriorada desde hace tiempo, el hecho de que la mancha apareciera después de la escritura no significa necesariamente que el defecto naciera después de comprar.
Esa determinación temporal puede ser esencial para reclamar al vendedor por las humedades.
Humedades ocultas por pintura o reparaciones anteriores
Una pared recién pintada puede presentar un aspecto perfecto el día de la visita y volver a mostrar humedades poco después.
Esto no significa por sí mismo que el vendedor haya intentado ocultar deliberadamente el problema. Sin embargo, cuando aparecen humedades después de la compra, resulta conveniente comprobar si ya se habían producido anteriormente y qué actuaciones se habían realizado.
Pueden ser relevantes las reparaciones previas, comunicaciones con la comunidad de propietarios, intervenciones de compañías aseguradoras, presupuestos, fotografías anteriores o informes técnicos.
También puede ser importante determinar si el vendedor conocía el problema.
El Código Civil de Cataluña atribuye especial relevancia al conocimiento de la falta de conformidad y contempla específicamente los supuestos en los que el vendedor conocía o no podía ignorar determinados hechos y no los reveló al comprador.
Por ello, cuando existen indicios de reparaciones anteriores, conviene reconstruir qué ocurrió antes de la compraventa en lugar de limitar la reclamación al estado actual de la pared.
Cómo reclamar vicios ocultos por humedades
Para reclamar vicios ocultos por humedades en Barcelona, la prueba es fundamental.
Una fotografía demuestra que existe una mancha, moho o un desprendimiento, pero normalmente no demuestra qué causa la humedad ni desde cuándo existe el problema.
Por ello, dependiendo de la naturaleza y entidad de las humedades, puede resultar necesario un informe técnico o pericial que determine:
- el origen de la humedad;
- la patología que la provoca;
- su posible antigüedad;
- la reparación necesaria;
- y el coste de solucionar correctamente el problema.
Desde el punto de vista jurídico también deben revisarse el contrato de arras, la escritura de compraventa, la información facilitada antes de la compra, las comunicaciones entre las partes y la documentación disponible sobre el estado de la vivienda.
La reclamación debe relacionar ambos elementos: qué defecto existe técnicamente y por qué debe responder jurídicamente el vendedor.
Vicios ocultos y Código Civil de Cataluña
En Cataluña, las reclamaciones por defectos descubiertos después de comprar una vivienda deben analizarse conforme al régimen de falta de conformidad del Código Civil de Cataluña, cuando resulte aplicable a la compraventa.
Esto es importante porque no debe aplicarse automáticamente el régimen tradicional de vicios ocultos del Código Civil español ni, en consecuencia, asumir sin más los mismos requisitos y plazos.
El vendedor debe entregar una vivienda conforme con el contrato y con las características y cualidades que legalmente resulten exigibles.
Cuando aparecen humedades que ya tenían su origen en el momento de la compraventa, debe analizarse si la vivienda presentaba una falta de conformidad y si el comprador conocía o podía razonablemente conocer aquel defecto cuando contrató.
El Código Civil de Cataluña establece, asimismo, excepciones relevantes cuando existe ocultación dolosa, negligencia grave o una garantía expresa de conformidad.
La jurisprudencia reciente de la Audiencia Provincial de Barcelona está aplicando precisamente este régimen a reclamaciones derivadas de defectos ocultos en viviendas, incluidas humedades, diferenciando los defectos conocidos o apreciables de aquellos que el comprador no podía razonablemente conocer.
¿La ITE descarta los vicios ocultos?
No. Que el edificio disponga de una ITE no significa que la vivienda esté libre de vicios ocultos.
La Inspección Técnica del Edificio no equivale a una inspección pericial exhaustiva de la vivienda ni garantiza que no existan humedades o defectos que no resulten aparentes.
Esta cuestión es especialmente importante cuando el vendedor alega que el comprador disponía de la ITE y, por tanto, conocía el estado del edificio.
La Audiencia Provincial de Barcelona ha señalado que la ITE se basa esencialmente en una inspección visual y que no tiene por finalidad detectar defectos ocultos. En consecuencia, la existencia de una ITE no permite concluir por sí sola que el comprador conociera cualquier defecto existente en la vivienda.
Habrá que analizar qué información contenía realmente la ITE y, sobre todo, si las humedades concretas que se reclaman eran conocidas o razonablemente detectables antes de la compra.
¿Necesito un informe pericial para reclamar humedades?
En una reclamación por vicios ocultos y humedades, el informe pericial puede ser una prueba especialmente importante.
El perito puede determinar no solo que existe humedad, sino también de dónde procede, cuál es su causa, si presenta indicios de antigüedad y qué actuación es necesaria para solucionarla.
Esto resulta particularmente relevante cuando vendedor y comprador mantienen versiones diferentes.
El vendedor puede sostener que las humedades son posteriores a la compraventa o que proceden de un problema de ventilación o mantenimiento. El comprador, en cambio, puede considerar que existe una filtración o un defecto anterior a la compra.
No todas las humedades tienen el mismo origen ni generan la misma responsabilidad.
Por ello, antes de reclamar al vendedor por humedades, es importante contar con una base técnica suficiente cuando la naturaleza del problema lo requiera.
¿Puedo reparar las humedades y reclamar después?
Sí puede ser posible, pero reparar antes de documentar adecuadamente las humedades puede dificultar posteriormente la reclamación.
Hay situaciones que requieren una actuación inmediata para evitar que continúen produciéndose daños. No tendría sentido permitir que una filtración activa siguiera deteriorando la vivienda únicamente para conservar la prueba.
Sin embargo, antes de realizar una reparación definitiva conviene, cuando sea posible, documentar el estado del inmueble y valorar la necesidad de una inspección técnica.
Una vez abierta una pared, sustituida una impermeabilización o eliminado un revestimiento, puede resultar mucho más difícil determinar posteriormente qué causaba la humedad y desde cuándo existía el problema.
Por eso, si se pretende reclamar vicios ocultos por humedades, la forma y el momento en que se realizan las reparaciones deben valorarse con cuidado.
Plazo para reclamar vicios ocultos por humedades
El plazo para reclamar vicios ocultos por humedades debe analizarse desde el inicio y conforme al régimen jurídico realmente aplicable.
En Cataluña no debe darse por supuesto que el comprador dispone únicamente del conocido plazo de seis meses del Código Civil español.
Cuando resulta aplicable el régimen actual de falta de conformidad del Código Civil de Cataluña, el vendedor responde de las faltas de conformidad existentes en el momento de la entrega que se manifiesten durante los tres años siguientes.
Además, las faltas de conformidad que se manifiestan durante los dos años posteriores a la entrega se presumen, con las excepciones legalmente previstas, existentes en ese momento.
La fecha de la compraventa es especialmente importante porque el régimen legal ha sufrido modificaciones y debe comprobarse qué regulación resulta temporalmente aplicable al contrato concreto.
Por eso, ante la aparición de humedades después de comprar un piso, no conviene dejar pasar el tiempo ni asumir un plazo sin haber revisado previamente la compraventa.
¿Tengo que comunicar las humedades al vendedor?
Sí. Una vez detectado el problema, es importante comunicar y describir adecuadamente las humedades al vendedor sin dilaciones indebidas.
No es lo mismo enviar un mensaje genérico diciendo que “hay humedad” que identificar las zonas afectadas, explicar el problema detectado y dejar constancia de la reclamación.
La forma en que se realiza esta comunicación puede adquirir importancia posteriormente.
La Audiencia Provincial de Barcelona ha examinado precisamente casos en los que se discutía no solo la existencia de las humedades, sino también cuándo y cómo habían sido comunicadas al vendedor.
Por ello, antes de efectuar una reclamación conviene tener suficientemente identificado el problema y conservar prueba de las comunicaciones realizadas.
Qué puedo reclamar al vendedor por las humedades
Lo que puede reclamarse dependerá de la gravedad de las humedades, el coste de reparación y el régimen jurídico aplicable.
El Código Civil de Cataluña contempla distintos remedios ante el incumplimiento derivado de una falta de conformidad.
Dependiendo de las circunstancias pueden entrar en consideración la puesta en conformidad, la reducción del precio, la indemnización de daños y perjuicios y, en los supuestos legalmente previstos, la resolución del contrato.
No todas las humedades justifican las mismas consecuencias.
Una filtración localizada y reparable no tiene la misma trascendencia que un problema generalizado de humedades que afecte seriamente a la habitabilidad de la vivienda.
De hecho, los tribunales de Barcelona han conocido supuestos en los que las humedades han dado lugar a condenas económicas importantes e incluso casos especialmente graves en los que se ha acordado la resolución de la compraventa.
Por ello, antes de reclamar una cantidad concreta es necesario determinar qué reparación necesita realmente la vivienda y cuál es el perjuicio jurídicamente reclamable.
Reclamar al vendedor por humedades
Una vez determinado el origen del problema y estudiada la documentación, puede plantearse la reclamación frente al vendedor.
Dependiendo del caso, puede ser conveniente formular un requerimiento fehaciente en el que se identifique el defecto y se concrete la solución que se solicita.
No todas estas reclamaciones tienen que terminar en juicio. Cuando existe una prueba técnica suficientemente clara, puede haber margen para alcanzar una solución negociada.
Si finalmente resulta necesario acudir a los tribunales, deberá analizarse también el cumplimiento del requisito de negociación previa mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC) cuando legalmente resulte exigible.
Lo importante es que la reclamación no se limite a afirmar que han aparecido humedades. Debe poder sostenerse qué problema existe, por qué era preexistente a la compraventa, por qué no podía razonablemente conocerlo el comprador y qué consecuencia se reclama al vendedor.
Abogado para reclamar vicios ocultos por humedades en Barcelona
Si ha comprado una vivienda y posteriormente han aparecido humedades, filtraciones o moho que no conocía antes de firmar, puede existir una reclamación frente al vendedor.
En B&M Abogados asesoramos en reclamaciones por vicios ocultos y humedades en Barcelona, analizando la compraventa, el origen del defecto, la prueba disponible y el régimen jurídico aplicable.
Estudiamos si las humedades o su causa ya existían cuando se adquirió la vivienda, si podían ser razonablemente conocidas por el comprador, qué información facilitó el vendedor, los plazos para reclamar y qué consecuencias pueden exigirse.
En los asuntos que requieren determinar técnicamente el origen o antigüedad de las humedades, la reclamación se plantea con el correspondiente soporte técnico o pericial.
Si ha comprado un piso con humedades en Barcelona, podemos valorar la documentación y determinar si existe una reclamación frente al vendedor, qué puede reclamar y dentro de qué plazo debe actuar.
