Metros cuadrados que no coinciden, información que no se ha facilitado, cargas pendientes y cláusulas que pueden poner en riesgo su dinero. Por qué conviene contar con un abogado inmobiliario antes de firmar unas arras.
Ha encontrado el piso que buscaba. Le gusta, el precio encaja en su presupuesto y, después de negociar, el vendedor ha aceptado su oferta.
La agencia inmobiliaria le envía el contrato de arras y le comenta que convendría firmarlo cuanto antes para no perder la oportunidad.
Todo parece sencillo: comprobar el precio, acordar la fecha de escritura y entregar la señal.
Es fácil pensar: «Si ya hemos acordado el precio y el banco me ha dicho que la hipoteca es viable, ¿qué más necesito comprobar?»
Sin embargo, es precisamente en este momento cuando muchos compradores asumen riesgos jurídicos que desconocen.
Firmar un contrato de arras no significa simplemente reservar una vivienda. Significa asumir obligaciones que pueden comprometer una cantidad importante de dinero.
Y algunos de los problemas más graves de una compraventa no se descubren durante las visitas, sino cuando alguien examina detenidamente la documentación.
Una diferencia de superficie, una derrama extraordinaria, una carga registral o una circunstancia relevante que no se ha explicado pueden cambiar sustancialmente las condiciones de la operación.
La cuestión es que, cuando el comprador descubre el problema después de firmar, puede que ya no tenga la libertad de decisión que creía conservar.
¿Por qué debería revisar un abogado el contrato de arras antes de firmarlo?
Imagine esta situación.
Va a comprar una vivienda por 350.000 euros. La agencia le envía un contrato de arras y le solicita una señal de 35.000 euros.
El documento parece claro. Identifica a las partes, recoge el precio y establece una fecha para acudir a la notaría.
Usted lo lee y no encuentra nada especialmente preocupante. *«Son unas arras normales. Si el piso está bien y el precio es el acordado, no creo que necesite un abogado». *
Pero ¿qué ocurre si el contrato no contempla una circunstancia que resulta esencial para su compra? ¿Y si existe un problema que todavía no conoce?
El principal riesgo de unas arras no siempre está en lo que dice el contrato, sino en lo que falta por comprobar antes de firmarlo.
En Cataluña, el artículo 621-8 del Código Civil regula las arras y distingue entre diferentes modalidades, con consecuencias jurídicas distintas.
La redacción del contrato y las circunstancias de la operación pueden determinar si el comprador tiene derecho a recuperar el dinero entregado, si puede desistir o si se expone a una reclamación por incumplimiento.
Por eso, una revisión jurídica no consiste simplemente en leer el documento y comprobar que no contiene errores evidentes.
Un abogado inmobiliario debe valorar la operación en su conjunto y advertir de los riesgos que el comprador no tiene por qué conocer.
El piso tiene menos metros cuadrados de los anunciados: ¿qué sucede con las arras?
Es una situación más frecuente de lo que muchos compradores imaginan.
Supongamos que encuentra un piso en Barcelona anunciado con 110 m².
Lo visita, le parece suficientemente amplio y considera que el precio está justificado.
Firma unas arras por 30.000 euros.
Semanas después, al examinar la documentación, descubre que la superficie que figura en el Registro de la Propiedad no coincide con la anunciada. El Catastro refleja otra cifra y tampoco está claro qué parte corresponde a superficie útil o construida.
Es lógico que se pregunte: «Un momento. Yo he decidido comprar esta vivienda pensando que tenía 110 metros cuadrados. Si tiene menos, ¿puedo exigir que me rebajen el precio? ¿Puedo recuperar mis 30.000 euros?»
La respuesta puede ser mucho menos sencilla de lo que parece.
En Cataluña, el artículo 621-50 del Código Civil establece reglas específicas sobre las discrepancias de superficie en las compraventas inmobiliarias.
Pero no cualquier diferencia de metros cuadrados permite automáticamente resolver el contrato o exigir una reducción del precio.
La relevancia jurídica de la discrepancia depende de factores que requieren un análisis individualizado.
Y la situación puede complicarse cuando existen terrazas cerradas, ampliaciones, altillos o espacios cuya situación urbanística no está suficientemente aclarada.
Una cosa es la vivienda que aparece en el anuncio, otra la que figura en la documentación y otra la que jurídicamente está adquiriendo.
No siempre coinciden.
Por eso, antes de firmar las arras, conviene que un abogado inmobiliario valore la documentación y las posibles consecuencias de las discrepancias detectadas.
Cuando el contrato ya está firmado, el margen para negociar puede ser considerablemente menor.
Información omitida: ¿y si descubre después algo que habría cambiado su decisión?
Imagine que compra un piso en un edificio aparentemente bien conservado.
Durante las visitas nadie le menciona ninguna incidencia relevante.
Después de firmar las arras, descubre que la comunidad de propietarios ha aprobado una importante derrama para rehabilitar la fachada.
O que existen obras pendientes de regularización.
O que determinadas características de la vivienda no se corresponden con la documentación administrativa.
Su primera reacción probablemente sería:
*«Si hubiera sabido esto antes, habría negociado otro precio. Quizá ni siquiera habría comprado el piso». *
El problema es que descubrir una circunstancia relevante después de firmar no significa necesariamente que pueda desvincularse del contrato sin consecuencias.
La Ley 18/2007, del derecho a la vivienda de Cataluña, establece obligaciones de información en la comercialización de inmuebles.
También existen normas civiles que regulan las obligaciones del vendedor y los derechos del comprador ante determinados incumplimientos.
Sin embargo, las consecuencias jurídicas de una información incompleta u omitida no son siempre automáticas.
Dependen de la naturaleza de la información, de su relevancia, de lo que se haya comunicado durante la negociación y de las condiciones contractuales.
El comprador puede encontrarse en la difícil situación de tener que demostrar que una circunstancia que desconocía era suficientemente importante para afectar a la compraventa.
Por eso, la revisión jurídica previa resulta especialmente importante.
No se trata de desconfiar de todo lo que le explican, sino de asegurarse de que la información relevante ha sido adecuadamente valorada antes de comprometer su dinero.
Cargas, hipotecas y derramas: el coste real de comprar puede ser mayor del previsto
Otro ejemplo.
Ha acordado comprar una vivienda por 420.000 euros.
Ha calculado los impuestos, los gastos de notaría y registro y la financiación que necesita.
Cree tener perfectamente definido el presupuesto.
Pero después descubre que existe una carga pendiente de cancelación o una obligación económica relacionada con la comunidad de propietarios que no había tenido en cuenta.
«Yo había calculado hasta el último euro para comprar este piso. ¿Ahora resulta que puede haber otros gastos o problemas que nadie me había explicado?»
La existencia de una hipoteca no impide necesariamente vender una vivienda, pero es necesario valorar las condiciones en las que se transmitirá.
Algo parecido sucede con determinadas cargas registrales y obligaciones comunitarias.
En Cataluña, el Código Civil establece reglas específicas sobre la responsabilidad por determinadas deudas de comunidad.
Y no siempre resulta sencillo determinar las consecuencias económicas de una incidencia cuando el contrato ya está firmado.
El precio anunciado no refleja necesariamente todos los riesgos jurídicos y económicos de una operación inmobiliaria.
Un abogado puede examinar estas circunstancias y valorar si la compraventa está adecuadamente planteada antes de que el comprador asuma obligaciones contractuales.
La agencia inmobiliaria ha preparado las arras: ¿necesita también un abogado?
Esta es una de las preguntas más habituales.
«La agencia lleva años vendiendo pisos, me ha acompañado durante todo el proceso y ya tiene preparado el contrato. ¿No es suficiente?»
Las agencias inmobiliarias desempeñan una función importante y necesaria.
Conocen el mercado, facilitan las operaciones, organizan las visitas, intervienen en las negociaciones y colaboran en la gestión documental.
Muchas trabajan con gran profesionalidad.
Sin embargo, la función de una agencia inmobiliaria no es idéntica a la de un abogado contratado para defender exclusivamente los intereses jurídicos del comprador.
La agencia desarrolla su actividad conforme al encargo recibido y a las obligaciones profesionales que le corresponden.
El abogado independiente, por su parte, analiza la operación desde la perspectiva de los derechos, riesgos y obligaciones de su cliente.
Esto no significa que la agencia esté actuando incorrectamente ni que deba existir un conflicto entre ambos profesionales.
Al contrario: su intervención puede ser perfectamente complementaria.
¿Y si el contrato es un modelo que la agencia utiliza habitualmente?
Que un contrato se haya utilizado en numerosas compraventas no garantiza que resulte adecuado para la suya.
Cada inmueble tiene una situación jurídica particular.
Y cada comprador puede necesitar condiciones específicas.
*«Me dijeron que era un contrato estándar y que todos los compradores lo firmaban. Pensé que no había nada que revisar». *
El problema puede no estar en una cláusula incorrecta.
Puede estar en una cláusula que falta, en una obligación que no se ha previsto o en una circunstancia de la vivienda que todavía no se ha examinado.
Precisamente por eso conviene contar con una revisión jurídica independiente.
No para sustituir a la agencia, sino para disponer de un profesional que valore la operación desde la defensa de sus intereses.
¿Y si el banco no le concede la hipoteca después de entregar las arras?
Imagine que el banco le ha indicado que, en principio, la financiación parece viable.
Con esa tranquilidad firma el contrato y entrega 25.000 euros.
Posteriormente, la entidad no aprueba el préstamo en las condiciones esperadas.
*«Si el banco no me da la hipoteca, entiendo que me devolverán las arras. Yo no puedo comprar sin financiación». *
Sin embargo, no debería darlo por supuesto.
El Código Civil de Cataluña contempla determinadas previsiones relacionadas con la financiación por terceros, particularmente en su artículo 621-49.
Pero su aplicación depende de las circunstancias y de las condiciones contractuales.
No todas las situaciones reciben el mismo tratamiento jurídico.
Una redacción inadecuada puede tener consecuencias económicas importantes para el comprador.
Por ello, si necesita financiación hipotecaria, resulta especialmente recomendable que un abogado revise las condiciones de las arras antes de firmarlas.
¿No es suficiente con que el notario revise la compraventa?
El notario desempeña una función fundamental en la formalización de la escritura pública, el control de legalidad y el asesoramiento imparcial.
Pero su intervención no sustituye el asesoramiento jurídico independiente que el comprador puede necesitar durante la negociación. El Notario es un fedatario público.
Además, existe una cuestión de tiempo.
Cuando llega el día de la escritura, el comprador puede llevar semanas vinculado por el contrato de arras.
*«Pensaba que, si había algún problema, ya me lo dirían en la notaría». *
Pero algunas cuestiones deberían haberse examinado antes de entregar la señal.
El día de la escritura no siempre es el momento adecuado para descubrir que existen condiciones que habría sido conveniente negociar previamente.
El asesoramiento de un abogado inmobiliario resulta especialmente útil antes de firmar el primer compromiso económico importante.
¿Qué ocurre si ya ha firmado las arras y descubre un problema?
Cuando el comprador descubre una incidencia después de firmar, puede encontrarse ante una situación complicada.
Quizá considere que la vivienda no reúne las características anunciadas.
Tal vez descubra una carga, una obligación económica o una circunstancia que habría influido en su decisión.
Y puede pensar:
*«No quiero seguir adelante con esta compra. Si el problema no lo he provocado yo, tendrán que devolverme el dinero». *
Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, la situación puede ser mucho más compleja.
No todas las incidencias constituyen un incumplimiento que permita resolver el contrato.
Tampoco cualquier desacuerdo justifica negarse a otorgar la escritura.
Las consecuencias dependerán del contrato, de la documentación, de la naturaleza del problema y de la legislación aplicable.
Una decisión precipitada puede poner en riesgo las cantidades entregadas e incluso dar lugar a nuevas reclamaciones.
Cuando surge un conflicto, es fundamental obtener asesoramiento jurídico antes de adoptar decisiones.
Pero, siempre que sea posible, es preferible evitar llegar a ese punto.
¿Cuánto cuesta no revisar jurídicamente un contrato de arras?
Es comprensible que, al comprar una vivienda, el comprador intente controlar los gastos.
Impuestos, notaría, registro, hipoteca, mudanza, reformas…
Todo suma.
Por eso, algunas personas consideran que contratar un abogado para revisar las arras representa un gasto adicional que pueden evitar.
Sin embargo, conviene valorar la cuestión desde otra perspectiva.
Si está a punto de entregar 30.000 euros y comprometerse a comprar una vivienda de 300.000 o 400.000 euros, ¿tiene sentido asumir esos riesgos sin asesoramiento jurídico independiente?
Una revisión previa no garantiza que nunca surjan problemas, pero puede permitir identificar riesgos que el comprador desconoce y adoptar decisiones con mayor seguridad.
En determinadas operaciones, una incidencia detectada a tiempo puede resolverse antes de firmar.
En otras, puede resultar necesario renegociar condiciones o reconsiderar la operación.
Y, en ocasiones, el asesoramiento jurídico puede evitar un conflicto económico mucho más costoso.
*«Creía que solo tenía que revisar el precio y la fecha de firma. Ahora veo que hay muchas cuestiones que desconozco. Antes de entregar 30.000 euros, prefiero que un abogado revise esta operación». *
Esa es, precisamente, la finalidad del asesoramiento preventivo.
¿Por qué contratar un abogado inmobiliario independiente en Barcelona?
Porque comprar una vivienda no es únicamente una operación comercial.
Es una decisión patrimonial con consecuencias jurídicas importantes.
El comprador puede conocer perfectamente el mercado, haber visitado numerosas viviendas y haber negociado un buen precio.
Pero eso no significa que conozca los riesgos derivados de la documentación registral, las discrepancias de superficie, las obligaciones comunitarias o las cláusulas contractuales.
No tiene por qué conocerlos. Para eso puede contar con un abogado especializado.
La función del abogado no es generar obstáculos innecesarios ni retrasar la compraventa.
Es examinar los aspectos jurídicos relevantes, identificar posibles problemas y asesorar al comprador antes de que asuma compromisos económicos difíciles de modificar.
Y, sobre todo, defender sus intereses de forma independiente.
¿Le han enviado un contrato de arras y le piden que firme cuanto antes?
Quizá el contrato parezca sencillo.
Quizá le hayan explicado que es el documento habitual.
Quizá considere que, si el precio está acordado y la vivienda le gusta, no hay mucho más que revisar.
Pero lo que desconoce sobre la situación jurídica de una vivienda puede ser tan importante como lo que ya sabe.
Antes de entregar una cantidad importante de dinero, merece la pena contar con una valoración jurídica independiente.
No espere a descubrir un problema cuando las arras ya estén firmadas.
Contacte con B&M Abogados para solicitar una revisión jurídica de su contrato de arras en Barcelona.
Ofrecemos asesoramiento jurídico independiente en operaciones de compraventa inmobiliaria, incluyendo la revisión de contratos de arras, el análisis de la documentación y la valoración de los riesgos jurídicos de la adquisición.
Nuestra intervención se adapta a las circunstancias de cada operación y puede comprender el asesoramiento durante las distintas fases de la compraventa.
Trabajamos en coordinación con agencias inmobiliarias, entidades financieras y notarías cuando resulta necesario, manteniendo siempre la independencia de nuestro criterio profesional y la defensa de los intereses de nuestros clientes.
