Actualizado a 4 de octubre de 2026
La normativa sobre desahucios en 2026 ha sufrido varios cambios y, después de la derogación de los últimos decretos de vivienda, existe una considerable confusión sobre qué medidas siguen realmente vigentes.
¿Puede un propietario desahuciar actualmente a un inquilino que no paga? ¿Puede recuperar la vivienda cuando termina el contrato? ¿Puede un arrendatario vulnerable parar un desahucio? ¿Qué ocurre con los contratos que pueden acogerse a una prórroga extraordinaria? ¿Y con los contratos de renta antigua?
La respuesta depende de cada caso.
Actualmente se puede presentar una demanda de desahucio por impago de alquiler o por finalización del contrato, siempre que concurran los requisitos legales. Pero la posibilidad de iniciar el procedimiento no significa necesariamente que el lanzamiento vaya a producirse inmediatamente.
Siguen existiendo medidas extraordinarias que pueden suspender determinados desahucios hasta el 31 de diciembre de 2026, y también permanece vigente una prórroga extraordinaria de determinados contratos de vivienda habitual que puede impedir que un contrato aparentemente finalizado pueda darse realmente por extinguido. BOE
Por ello, tanto para el propietario que quiere recuperar su vivienda como para el arrendatario que recibe un requerimiento o una demanda, el primer paso debe ser determinar qué régimen jurídico resulta aplicable al contrato y en qué situación se encuentra realmente.
¿Se pueden hacer desahucios en 2026?
Sí. Los desahucios no están suspendidos con carácter general en España.
El propietario puede acudir a los tribunales para recuperar una vivienda cuando exista una causa legal para resolver el arrendamiento o cuando el contrato haya quedado válidamente extinguido.
Entre las causas más frecuentes se encuentran el impago de la renta, la expiración del contrato, el impago de cantidades asumidas por el arrendatario, el subarriendo o cesión inconsentidos y otros incumplimientos contractuales.
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato por falta de pago de la renta o de las cantidades cuyo pago corresponda al arrendatario, además de contemplar otras causas de resolución. BOE
Lo que sí continúa existiendo son supuestos concretos en los que el procedimiento o el lanzamiento pueden suspenderse temporalmente.
Esta distinción es fundamental: una cosa es poder presentar una demanda y obtener la resolución del contrato y otra cuándo podrá hacerse efectiva la recuperación material de la vivienda.
¿Qué ha pasado con el último decreto sobre desahucios?
Los días 30 de septiembre y 1 de octubre de 2026 se publicaron dos Reales Decretos-leyes que introducían importantes modificaciones en materia de vivienda y arrendamientos.
La situación duró muy poco.
El 2 de octubre de 2026, el Congreso de los Diputados derogó tanto el Real Decreto-ley 26/2026 como el Real Decreto-ley 27/2026. En consecuencia, quedaron sin efecto las modificaciones introducidas por estas normas, incluida la modificación del artículo 10 de la LAU que pretendía alterar nuevamente el régimen de prórrogas de los contratos. BOE
Pero esto no significa que hayan desaparecido todas las medidas extraordinarias existentes en materia de alquiler y desahucios.
Parte de la confusión actual procede precisamente de ahí.
¿Siguen suspendidos los desahucios en 2026?
No existe una suspensión general de los desahucios.
Sin embargo, sigue vigente hasta el 31 de diciembre de 2026 el régimen extraordinario de suspensión previsto para determinados hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
En los procedimientos por reclamación de rentas o cantidades debidas y en los desahucios por expiración del plazo de contratos sujetos a la LAU, el arrendatario puede solicitar un incidente extraordinario de suspensión cuando acredite una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional. BOE
La suspensión no es automática por afirmar que existe vulnerabilidad.
Debe solicitarse y acreditarse. Intervienen los servicios sociales y finalmente es el juez quien decide, teniendo en cuenta también las circunstancias del propietario.
Además, la norma vigente establece una protección especialmente relevante para el pequeño propietario: si el arrendador es titular de dos o menos viviendas, el juez acordará la continuación del procedimiento. También debe continuarse cuando deba prevalecer la vulnerabilidad económica del arrendador. BOE
Por tanto, no es correcto afirmar ni que «todos los desahucios están paralizados» ni que «desde la derogación del decreto ya no se puede suspender ninguno».
Ambas afirmaciones son incorrectas.
¿Puede un propietario desahuciar a un inquilino que no paga?
Sí.
El desahucio por impago de alquiler continúa siendo una de las principales acciones para recuperar una vivienda.
No existe una obligación general de soportar durante varios meses el impago antes de actuar. Esperar innecesariamente puede aumentar la deuda y dificultar su recuperación.
Además del desahucio, el propietario puede reclamar las rentas y demás cantidades debidas y, cuando corresponda, dirigir la reclamación contra fiadores o avalistas.
Pero antes de presentar la demanda conviene estudiar cómo se ha producido el impago, qué cantidades son exigibles, qué comunicaciones se han realizado y qué estrategia debe seguirse.
Especialmente importante puede ser el requerimiento previo de pago.
¿Puede el inquilino pagar y evitar el desahucio?
En determinados casos, sí.
Es la denominada enervación del desahucio.
En términos generales, permite al arrendatario poner fin al procedimiento pagando o consignando las cantidades debidas en las condiciones previstas legalmente.
Pero esta posibilidad tiene límites.
Entre otros supuestos, no procederá si el arrendatario ya hubiera enervado anteriormente otro desahucio —salvo la excepción legal correspondiente— ni cuando el propietario hubiese requerido fehacientemente el pago con al menos treinta días de antelación a la demanda y el arrendatario no hubiera pagado dentro de ese plazo. BOE
Por ello, un burofax enviado antes de la demanda no es necesariamente un mero trámite.
Para el propietario puede formar parte de la estrategia procesal; para el inquilino, ignorarlo puede tener consecuencias importantes.
¿Se puede desahuciar cuando termina el contrato de alquiler?
Sí, pero primero hay que comprobar que el contrato haya terminado realmente.
Este es uno de los puntos que más problemas está generando actualmente.
Que en el contrato aparezca una determinada fecha de finalización no significa necesariamente que el propietario pueda recuperar la vivienda en esa fecha.
Hay que comprobar cuándo se firmó el contrato, la legislación aplicable en ese momento, las prórrogas legales que le corresponden y las comunicaciones efectuadas entre las partes.
Con carácter general, para los contratos sujetos al régimen vigente del artículo 9 LAU, la duración mínima es de cinco años cuando el arrendador es persona física y siete años cuando es persona jurídica. BOE
Superado ese periodo, el artículo 10 establece actualmente determinadas prórrogas anuales cuando no se haya comunicado correctamente la voluntad de no renovar. Para el arrendador, la comunicación debe efectuarse con al menos cuatro meses de antelación en los supuestos a los que resulta aplicable este régimen. BOE
Pero en 2026 existe además otro elemento que no puede ignorarse.
¿Puede el inquilino pedir una prórroga extraordinaria del contrato?
En determinados contratos, sí.
El Real Decreto-ley 8/2026, que continúa vigente, establece una prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual que estaban vigentes a su entrada en vigor y cuyo periodo de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2027, así como en determinados supuestos de finalización de la prórroga tácita.
Previa solicitud del arrendatario, puede operar una prórroga extraordinaria por periodos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, manteniéndose los términos y condiciones del contrato.
La norma contempla excepciones, entre ellas determinados acuerdos entre las partes, la celebración de un nuevo contrato o la comunicación por el arrendador de la necesidad de ocupar la vivienda en los términos legalmente establecidos. BOE
Esta norma no ha sido derogada por la decisión del Congreso de 2 de octubre.
Por eso, antes de enviar una comunicación de finalización o presentar un desahucio por expiración del plazo, actualmente es especialmente importante comprobar todas las prórrogas que pueden resultar aplicables al contrato concreto.
¿Cómo puede un inquilino parar un desahucio?
Depende del motivo por el que se haya presentado.
No existe una fórmula genérica para parar un desahucio.
Si el procedimiento se basa en impago, habrá que comprobar si existe realmente la deuda, si las cantidades reclamadas son correctas, si se han efectuado pagos que no se han contabilizado y si todavía es posible la enervación.
Si se trata de un desahucio por expiración del contrato, habrá que analizar si el contrato ha terminado realmente o continúa vigente por alguna prórroga legal.
Si existe vulnerabilidad económica y falta de alternativa habitacional, deberá estudiarse si concurren los requisitos para solicitar la suspensión extraordinaria vigente hasta el 31 de diciembre de 2026. BOE
Y si existe un defecto procesal o la causa alegada por el propietario no concurre, deberá plantearse la defensa correspondiente dentro del procedimiento.
Lo importante es no dejar transcurrir los plazos judiciales pensando que la situación se solucionará por sí sola.
Soy propietario y mi inquilino es vulnerable ¿puedo recuperar mi vivienda?
La vulnerabilidad del arrendatario no convierte el contrato en indefinido ni elimina automáticamente los derechos del propietario.
La regulación actualmente vigente establece un procedimiento específico de valoración.
El arrendatario debe acreditar su situación; se da traslado al propietario; intervienen los servicios sociales y el juez adopta la decisión correspondiente.
Además, como hemos indicado, la normativa vigente dispone que el procedimiento continúe cuando el propietario sea titular de dos o menos viviendas, y permite ponderar también la vulnerabilidad económica del propio arrendador. BOE
Este punto es especialmente importante para los pequeños propietarios que dependen del alquiler para completar sus ingresos o que necesitan recuperar la vivienda.
La vulnerabilidad no debe presumirse ni tampoco ignorarse: debe tramitarse conforme al procedimiento legal previsto.
¿Qué pasa con los ocupantes sin contrato?
La situación es diferente de la de un arrendatario que tiene un contrato vigente o que ha dejado de pagar la renta.
También continúa hasta el 31 de diciembre de 2026 un régimen extraordinario para determinados procedimientos de recuperación de vivienda ocupada sin título.
Pero sus requisitos son mucho más específicos.
Entre otras condiciones, la suspensión se vincula a viviendas pertenecientes a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas o cinco en Cataluña, a la acreditación de vulnerabilidad económica y a determinadas circunstancias personales, como dependencia, violencia sobre la mujer o convivencia con una persona dependiente o menor de edad. Existen además supuestos expresamente excluidos. BOE
Por ello, ocupación sin título y arrendamiento impagado no deben confundirse jurídicamente.
¿Qué debe hacer un propietario antes de iniciar un desahucio?
Presentar rápidamente una demanda no siempre significa recuperar antes la vivienda.
Antes conviene comprobar el contrato completo, sus anexos, la fecha en que se celebró, la legislación aplicable, las posibles prórrogas, la deuda existente, las comunicaciones previas y la situación actual del inmueble.
También debe estudiarse el requisito de negociación previa.
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, con carácter general, para presentar una demanda civil es necesario haber acudido previamente a un medio adecuado de solución de controversias —MASC—, salvo las excepciones establecidas legalmente.
Puede cumplirse mediante distintas vías, entre ellas negociación directa, negociación entre abogados, mediación, conciliación u oferta vinculante confidencial. BOE
En un conflicto arrendaticio, esa fase previa puede servir además para intentar recuperar la vivienda voluntariamente, pactar el pago de la deuda o establecer una fecha cierta de entrega.
Pero debe realizarse de manera que también resulte útil si finalmente es necesario acudir al juzgado.
Riesgos para el propietario al iniciar un desahucio
El mayor riesgo no es únicamente perder el procedimiento.
También lo es perder tiempo.
Una demanda presentada sobre la premisa equivocada de que el contrato ha terminado, una comunicación efectuada fuera de plazo o una incorrecta valoración de las prórrogas aplicables puede retrasar considerablemente la recuperación de la vivienda.
También puede ser un error dejar acumular durante meses una deuda pensando que será más fácil reclamar cuando el importe sea mayor.
Y hay actuaciones que deben evitarse completamente.
El propietario no debe cambiar la cerradura, impedir el acceso a la vivienda, retirar las pertenencias del arrendatario ni utilizar el corte de suministros como mecanismo para forzar su salida.
Si no existe entrega voluntaria de la posesión, debe utilizarse el procedimiento legal correspondiente.
Qué debe hacer un inquilino si recibe un burofax
Recibir un burofax no significa necesariamente que tenga que abandonar inmediatamente la vivienda.
Pero tampoco conviene ignorarlo.
Debe comprobarse qué solicita el propietario: pago de rentas, finalización del contrato, desistimiento de alguna prórroga, recuperación por necesidad u otra causa.
Un requerimiento de pago puede tener consecuencias sobre la posterior enervación.
Y una comunicación de no renovación debe revisarse atendiendo a la fecha del contrato y al régimen jurídico que realmente le corresponda.
Antes de contestar, es conveniente saber cuáles son sus efectos.
Qué debe hacer un inquilino si recibe una demanda de desahucio
Actuar inmediatamente.
En los procedimientos de desahucio existen plazos procesales breves y la falta de actuación puede permitir que el procedimiento continúe hasta el lanzamiento.
Además, en los desahucios por falta de pago las causas de oposición están legalmente delimitadas: la LEC contempla esencialmente el pago y las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. BOE
Debe revisarse el contrato, la demanda, los pagos realizados, los requerimientos previos y las fechas.
Si existe una situación de vulnerabilidad que pueda tener relevancia para la suspensión, también debe alegarse y acreditarse, no simplemente mencionarse.
¿Qué ocurre con los contratos de renta antigua?
Los denominados contratos de renta antigua requieren un estudio específico.
Los contratos de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que todavía subsisten no se rigen simplemente por las mismas reglas que un contrato celebrado actualmente.
La disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 establece que continúan sometidos a las normas relativas al contrato de inquilinato de la LAU de 1964, con las modificaciones introducidas por el propio régimen transitorio. BOE
Esto significa que un contrato no puede resolverse simplemente porque sea muy antiguo o porque la renta resulte actualmente baja.
Pero tampoco significa necesariamente que deba mantenerse indefinidamente.
¿Cómo se puede resolver un contrato de renta antigua?
Hay que reconstruir primero la historia jurídica del contrato.
Es frecuente encontrar contratos celebrados hace varias décadas en los que el arrendatario original ha fallecido y actualmente reside otra persona en la vivienda.
En estos casos debe analizarse si se produjo una subrogación, cuándo se produjo, quién se subrogó, qué relación tenía con el arrendatario original y si concurrían los requisitos legalmente exigidos.
También deben estudiarse las posibles causas de resolución derivadas del incumplimiento del contrato y las reglas específicas del régimen transitorio.
Por ello, antes de enviar un burofax de resolución de una renta antigua, conviene revisar el contrato original, las posibles subrogaciones, los recibos y las comunicaciones existentes.
En ocasiones, el elemento decisivo para recuperar una vivienda no es la antigüedad del contrato, sino determinar correctamente quién tiene actualmente derecho a permanecer en ella y en virtud de qué título.
¿Cuánto tarda un desahucio en 2026?
No existe un plazo único fiable.
Depende del juzgado competente, de la causa del desahucio, de si existe oposición, de la posible enervación, de las incidencias procesales y de si se solicita una suspensión por vulnerabilidad.
Por ello, resulta poco prudente prometer que cualquier desahucio estará terminado en un determinado número de semanas o meses.
Lo que sí puede hacerse es evitar retrasos derivados de una preparación incorrecta del procedimiento.
¿Qué ocurrirá con los desahucios después del 31 de diciembre de 2026?
Con la normativa vigente a fecha de publicación de este artículo, la suspensión extraordinaria de determinados procedimientos por vulnerabilidad dejará de surtir efecto el 31 de diciembre de 2026.
La propia norma establece que, llegada esa fecha, se reanudará automáticamente el procedimiento o se procederá al señalamiento correspondiente según la fase en la que se encuentre. BOE
Eso no significa que desaparezcan las restantes garantías procesales ni las normas ordinarias de protección de personas vulnerables.
Y tampoco puede descartarse que antes de esa fecha se aprueben nuevas modificaciones legislativas.
Por eso, en un procedimiento en curso debe comprobarse siempre qué normativa está vigente en el momento en que deba adoptarse cada decisión.
Negociar un desahucio antes de llegar al juzgado
La negociación puede ser útil para ambas partes, pero por razones diferentes.
Para el propietario, conseguir la entrega de la vivienda en una fecha cierta puede resultar más eficiente que asumir meses de incertidumbre mientras continúa aumentando la deuda.
Para el arrendatario, una negociación puede permitir acordar una salida ordenada, gestionar una deuda o disponer de un margen razonable para encontrar otra vivienda.
No siempre será posible llegar a un acuerdo.
Pero cuando exista margen para ello, conviene negociar conociendo previamente qué ocurrirá si la negociación fracasa.
Ese conocimiento cambia sustancialmente la posición de ambas partes.
Abogado para desahucios en Barcelona
La legislación actual hace especialmente importante analizar cada contrato antes de iniciar un desahucio en Barcelona o decidir cómo defenderse frente a él.
En B&M Abogados asesoramos tanto a propietarios como a arrendatarios en procedimientos de desahucio, reclamaciones de rentas, finalización de contratos, negociación previa, prórrogas de arrendamientos y contratos de renta antigua.
Si es propietario, podemos analizar si puede recuperar actualmente la vivienda, cuál es la vía adecuada y qué debe hacer antes de presentar la demanda.
Si es arrendatario y ha recibido un burofax o una demanda, podemos comprobar si el contrato continúa vigente, si existen motivos de oposición, si puede enervarse el desahucio, si resulta aplicable alguna prórroga o si concurren los requisitos para solicitar una suspensión.
En materia de arrendamientos, una fecha, un requerimiento o una prórroga pueden cambiar completamente el resultado del procedimiento.
