La venta de nuda propiedad permite al propietario obtener liquidez de su vivienda sin tener que abandonarla si se reserva un usufructo vitalicio. Es una opción que puede utilizarse para complementar la pensión o financiar cuidados, asistencia domiciliaria o una residencia, pero supone transmitir la propiedad y tiene consecuencias fiscales y sucesorias que conviene revisar antes de firmar.
Esta fórmula puede resultar especialmente interesante cuando una persona mayor tiene una vivienda en propiedad pero necesita disponer de más recursos económicos para atender sus necesidades presentes.
Sin embargo, vender la nuda propiedad no equivale simplemente a “vender la casa y seguir viviendo en ella”. Hay que determinar qué derecho conservará el vendedor, cómo se valorará la operación, qué gastos asumirá cada parte, qué ocurrirá con la vivienda en el futuro y cuáles serán las consecuencias fiscales y hereditarias.
Por eso, antes de aceptar una oferta de venta de nuda propiedad, es importante analizar la operación en su conjunto y compararla con otras alternativas.
¿Cómo obtener dinero de una vivienda para pagar los cuidados de una persona mayor?
Cuando una persona mayor necesita más recursos para pagar una cuidadora, asistencia domiciliaria, adaptar su vivienda o afrontar el coste de una residencia, la vivienda puede representar una parte muy importante de su patrimonio.
El problema es que tener patrimonio inmobiliario no significa disponer de liquidez.
Existen distintas posibilidades para obtener recursos económicos a partir de una vivienda: venderla, alquilarla, contratar determinados productos financieros, constituir una hipoteca inversa o realizar una venta de nuda propiedad reservándose el usufructo.
La elección depende de las circunstancias personales y económicas.
No es lo mismo necesitar una cantidad importante de dinero inmediatamente que complementar los ingresos mensuales. Tampoco es indiferente querer permanecer en la vivienda durante toda la vida, prever un posible traslado posterior a una residencia o querer conservar el inmueble para los herederos.
Por ello, la primera cuestión no debería ser únicamente “¿cuánto me ofrecen por el piso?”, sino qué necesita la persona propietaria y qué derechos quiere conservar.
¿Puedo vender mi casa y seguir viviendo en ella?
Sí. La venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio permite obtener dinero por la vivienda y conservar el derecho a utilizarla durante toda la vida.
El pleno dominio de un inmueble puede dividirse en dos posiciones jurídicas: nuda propiedad y usufructo.
El comprador adquiere la nuda propiedad, mientras que el vendedor conserva el usufructo. Si este se constituye con carácter vitalicio, el usufructuario puede continuar utilizando la vivienda mientras viva.
No se trata de un alquiler. La persona que permanece en la vivienda conserva un derecho real de usufructo, no una mera autorización del comprador para continuar residiendo en ella. El usufructuario puede, además, disfrutar del inmueble y, en términos generales, arrendarlo y percibir sus frutos mientras subsista su derecho.
Esta diferencia es importante y también explica por qué resulta esencial que el derecho reservado quede correctamente configurado en la escritura.
¿Qué es la venta de nuda propiedad?
La venta de nuda propiedad consiste en transmitir la propiedad de un inmueble separándola de su derecho de uso y disfrute.
El comprador se convierte en nudo propietario, pero mientras subsista el usufructo no dispone del uso de la vivienda en las mismas condiciones que un propietario con pleno dominio.
El vendedor recibe la contraprestación acordada y conserva el usufructo.
Cuando el usufructo vitalicio termina por fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario consolida el pleno dominio de la vivienda.
Por tanto, estamos ante una verdadera transmisión patrimonial. El vendedor obtiene liquidez precisamente porque está transmitiendo una parte esencial de sus derechos sobre la vivienda.
¿Cómo funciona el usufructo vitalicio?
El usufructo vitalicio permite al usufructuario utilizar y disfrutar el inmueble durante toda su vida.
Mientras exista, nudo propietario y usufructuario tienen derechos diferentes sobre la misma vivienda.
Esta estructura permite que una persona venda actualmente la nuda propiedad, reciba el precio pactado y continúe viviendo en el inmueble.
Pero no todas las situaciones son iguales.
Puede existir un único propietario, una vivienda perteneciente a un matrimonio, varios copropietarios o la necesidad de proteger a más de una persona.
También puede resultar importante determinar qué ocurriría si posteriormente el usufructuario decidiera abandonar la vivienda o trasladarse a una residencia.
Por ello, la forma en que se constituye el usufructo y las condiciones de la operación deben estudiarse antes de firmar.
¿Cuánto se paga por la nuda propiedad de una vivienda?
El precio de la nuda propiedad es inferior al valor del pleno dominio de la vivienda, porque el comprador adquiere la propiedad sin poder disfrutar inmediatamente del inmueble mientras subsista el usufructo.
Para valorar una operación influyen diferentes circunstancias, entre ellas el valor del inmueble, la edad del usufructuario, las características del derecho reservado y las condiciones económicas acordadas.
Es importante distinguir además entre valoración fiscal y precio de compraventa.
Las reglas tributarias establecen determinados criterios para valorar usufructo y nuda propiedad a efectos fiscales. Sin embargo, esas reglas no determinan por sí solas cuál debe ser el precio de mercado que acepte el vendedor.
Dos ofertas sobre una misma vivienda pueden presentar diferencias importantes.
Por eso, una persona que esté valorando vender la nuda propiedad debería analizar no solo la cantidad ofrecida, sino el conjunto de las condiciones económicas y jurídicas de la operación.
¿Quién paga los gastos cuando se vende la nuda propiedad?
Una vez separadas la nuda propiedad y el usufructo, existen dos titulares con derechos y obligaciones diferentes sobre la vivienda.
Esta es una cuestión que debe conocerse antes de calcular si una oferta resulta realmente interesante.
El Código Civil establece, entre otras reglas, que corresponden al usufructuario las reparaciones ordinarias necesarias por el deterioro derivado del uso natural, mientras que las reparaciones extraordinarias corresponden al propietario. También contiene reglas sobre cargas y contribuciones durante la vigencia del usufructo.
Sin embargo, en una operación concreta no conviene quedarse únicamente con una regla general.
Hay que analizar qué gastos continuará pagando la persona usufructuaria, cuáles corresponderán al nudo propietario y qué se ha pactado en el título constitutivo, además del régimen aplicable a comunidad, tributos, seguros, derramas y reparaciones.
Una oferta aparentemente atractiva puede resultar diferente cuando se conocen las obligaciones económicas que conservará cada parte durante los años siguientes.
¿La venta de nuda propiedad paga IRPF?
La venta de nuda propiedad tiene consecuencias fiscales, pero existe una regla especialmente relevante cuando se trata de la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años.
La Agencia Tributaria establece que las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años están exentas de IRPF cuando se cumplen los requisitos legales.
Y esta exención también se aplica cuando se transmite la nuda propiedad de la vivienda y el propietario se reserva el usufructo vitalicio.
Es una cuestión económicamente muy relevante.
No obstante, la aplicación de la exención requiere comprobar que se cumplen efectivamente los requisitos exigidos respecto de la vivienda habitual y la situación del contribuyente. La propia AEAT establece condiciones sobre la consideración de vivienda habitual y la titularidad del pleno dominio que deben verificarse en cada supuesto.
Por tanto, antes de calcular cuánto dinero se obtendrá realmente mediante la operación, conviene determinar qué impuestos se devengarán y si resulta aplicable alguna exención.
¿Qué ocurre con la herencia si vendo la nuda propiedad?
Esta es una de las consecuencias más importantes de la operación.
La nuda propiedad que se ha vendido ya no pertenecerá al vendedor y, por tanto, sus herederos no recibirán posteriormente esa vivienda como si hubiera conservado el pleno dominio.
Cuando fallezca el usufructuario y se extinga el usufructo vitalicio, el nudo propietario consolidará el pleno dominio en los términos legalmente correspondientes.
Esto no significa que vender la nuda propiedad sea necesariamente perjudicial.
Para algunas personas puede tener más sentido utilizar durante su vida el patrimonio acumulado para financiar sus propios cuidados y mantener su calidad de vida que conservar íntegramente el inmueble para transmitirlo en herencia.
Pero esa decisión debe tomarse conociendo sus consecuencias.
Si existen hijos u otros futuros herederos, conviene comprender cómo afectará la operación al patrimonio sucesorio y evitar que una decisión adoptada únicamente para obtener liquidez produzca posteriormente efectos que no se habían previsto.
¿Se puede vender la nuda propiedad de una vivienda hipotecada?
La existencia de una hipoteca no es una circunstancia que deba pasar inadvertida al plantear la operación.
Antes de vender es necesario conocer la situación registral de la vivienda, las cargas existentes, la deuda pendiente y las condiciones del préstamo.
Lo mismo ocurre si existen embargos, copropietarios u otros derechos sobre el inmueble.
La existencia de cargas puede afectar a la estructura de la compraventa, al precio y, sobre todo, a la cantidad que finalmente recibirá el vendedor.
Por eso, antes de aceptar una propuesta resulta importante comprobar qué se está vendiendo realmente y cuál es la situación jurídica del inmueble.
¿Qué es mejor, nuda propiedad o hipoteca inversa?
La nuda propiedad y la hipoteca inversa permiten obtener liquidez a partir de una vivienda, pero jurídicamente son operaciones muy diferentes.
En la venta de nuda propiedad existe una transmisión de la propiedad: el vendedor deja de ser pleno propietario y conserva el usufructo pactado.
En la hipoteca inversa, en cambio, la persona mantiene la propiedad de su vivienda y obtiene financiación garantizada mediante el inmueble.
El Banco de España explica que la hipoteca inversa es un préstamo hipotecario dirigido, en su regulación específica, a mayores de 65 años, personas con determinado grado de discapacidad o personas dependientes. El titular recibe dinero —en determinadas modalidades, periódicamente— y puede continuar utilizando la vivienda.
La diferencia tiene importantes consecuencias para el propietario y también para sus herederos.
Por ello, no existe una respuesta universal a la pregunta de cuál es mejor.
Para decidir debe valorarse, entre otras circunstancias, cuánta liquidez se necesita, durante cuánto tiempo, si se quiere conservar la propiedad, la edad de los titulares, la existencia de herederos y las condiciones económicas concretas ofrecidas en cada alternativa.
¿Se puede cobrar una renta por la venta de la nuda propiedad?
Sí. La contraprestación por la transmisión de la nuda propiedad no tiene por qué estructurarse necesariamente como un único pago inicial.
Existen operaciones en las que se establece una cantidad inicial, pagos periódicos o una combinación de ambos.
También existen fórmulas de renta vitalicia inmobiliaria vinculadas a la transmisión patrimonial y a la conservación del usufructo. OCU recoge distintas modalidades en las que la persona obtiene liquidez manteniendo el derecho a utilizar la vivienda.
Desde la perspectiva de quien necesita financiar cuidados, la diferencia es importante.
Una persona puede necesitar una cantidad elevada inmediatamente para afrontar determinados gastos, mientras que otra puede preferir complementar mensualmente su pensión para pagar asistencia domiciliaria.
Pero cuando existen pagos futuros cobra especial importancia revisar duración, actualización, garantías, solvencia del obligado al pago y consecuencias de un eventual incumplimiento.
No debería compararse una oferta únicamente por la cifra mensual anunciada.
¿Y si más adelante necesito ingresar en una residencia?
Esta posibilidad merece estudiarse antes de formalizar la venta.
Una persona puede querer permanecer actualmente en su domicilio, pero necesitar dentro de unos años trasladarse a una residencia o vivir con un familiar.
Si se ha reservado el usufructo, habrá que conocer qué facultades conserva sobre la vivienda si deja de ocuparla personalmente y qué posibilidades económicas ofrece ese derecho.
En términos generales, el usufructo comprende el uso y disfrute del inmueble y puede permitir su arrendamiento y la percepción de las rentas mientras subsista el derecho.
Pero precisamente porque la situación futura puede ser muy diferente de la actual, conviene que la operación se diseñe teniendo en cuenta no solo cómo vive hoy la persona mayor, sino qué necesidades puede razonablemente tener en el futuro.
¿Qué pasa si la vivienda pertenece a un matrimonio?
Si la vivienda pertenece a dos personas, la operación requiere analizar la titularidad de cada una y los derechos que se pretende conservar.
No es lo mismo que ambos sean propietarios al 50 %, que la vivienda pertenezca exclusivamente a uno o que existan porcentajes diferentes.
Además, si el objetivo es que ambos puedan continuar viviendo en la vivienda mientras vivan, habrá que configurar correctamente los derechos correspondientes.
La edad de cada persona también puede tener relevancia en la valoración económica de la operación.
Por ello, cuando existen varios titulares o se pretende proteger a más de una persona, no conviene aceptar una estructura estándar sin comprobar previamente qué ocurre con cada uno de ellos durante toda la duración prevista de la operación.
¿Qué hay que revisar antes de vender la nuda propiedad?
Antes de una venta de nuda propiedad deben revisarse tanto la situación del inmueble como las condiciones económicas y jurídicas ofrecidas.
No basta con conocer el precio.
Es importante analizar la titularidad de la vivienda, las cargas registrales, la existencia de hipoteca, la valoración del inmueble, la configuración del usufructo, las obligaciones que conservará cada parte y las consecuencias fiscales y sucesorias.
También conviene estudiar qué ocurrirá ante situaciones futuras: abandono voluntario de la vivienda, traslado a una residencia, alquiler del inmueble, obras importantes, derramas, impago de cantidades aplazadas o fallecimiento de uno de los usufructuarios cuando existen varios.
Y hay una cuestión especialmente importante: el momento de asesorarse es antes de firmar.
Una vez aceptada una oferta vinculante, unas arras, un contrato privado o la propia escritura de compraventa, las posibilidades de modificar las condiciones pueden ser muy distintas.
¿Cuándo puede ser interesante la venta de nuda propiedad?
La venta de nuda propiedad puede ser una opción cuando una persona tiene una vivienda de cierto valor pero necesita convertir una parte de ese patrimonio inmobiliario en recursos disponibles.
Puede servir para complementar una pensión, pagar asistencia domiciliaria, contratar cuidadores, adaptar la vivienda, afrontar gastos derivados de una situación de dependencia o financiar una futura residencia.
También puede responder simplemente a la voluntad de disponer durante la jubilación del patrimonio acumulado a lo largo de la vida.
Pero no es una solución adecuada para todas las personas.
La edad, el valor de la vivienda, las necesidades económicas, los ingresos existentes, la situación familiar, la existencia de otros bienes y la voluntad de conservar patrimonio para los herederos pueden conducir a soluciones diferentes.
Por eso, antes de vender conviene comparar la nuda propiedad con otras alternativas disponibles y valorar el resultado económico real de cada una.
Abogado para venta de nuda propiedad en Barcelona
La venta de nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio puede permitir obtener liquidez de una vivienda sin renunciar a seguir utilizándola, pero implica transmitir un activo patrimonial importante y asumir consecuencias que pueden mantenerse durante muchos años.
En B&M Abogados asesoramos a propietarios y familias que están valorando una venta de nuda propiedad, especialmente cuando la finalidad de la operación es obtener recursos para complementar los ingresos o financiar los cuidados de una persona mayor.
Antes de la firma podemos revisar la situación jurídica del inmueble, las condiciones de la oferta, la configuración del usufructo, las cargas existentes y las consecuencias patrimoniales de la operación.
Si ya ha recibido una propuesta para comprar la nuda propiedad de su vivienda, podemos analizarla antes de que asuma un compromiso definitivo.
La cuestión no es únicamente cuánto le ofrecen por su vivienda, sino qué transmite a cambio, qué derechos conservará, qué obligaciones continuará asumiendo y cuáles serán las consecuencias económicas y patrimoniales futuras.
